• چهارشنبه ۲۰ آذر ۱۳۹۸ -
  • 11/12/2019

چشم انداز «بازآفرینی شهری»در گفت و گو با رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان کرمان

«باز آفرینی» روی کاغذ

در طرح «بازآفرینی شهری» نسخه پیچیده شده از سوی دولت، نه تنها امیدواری تازه ای را برای ایجاد تحرک وتحول تازه ای رقم نزده که پیش بینی می شود به نتیجه مطلوبی هم در عمل دست نیابد. در این شرایط «اقتصاد کرمان» برای تبیین آنچه در این طرح آمده و چشم اندازی که پیش روی آن قرار دارد،با مهندس نیما ابراهیمی رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان کرمان به نمایندگی از بخش خصوصی فعال در این عرصه، گفت و گو کرده است:

مهدی نعمت الهی: بازآفرینی شهری به عنوان رویکردی نو به نوسازی بافت های فرسوده شهری به بالاترین سطح برنامه ریزی توسعه شهری راه یافته تا خلاءهای موجود در طرح های جامع و توسعه و عمران شهری را پاسخگو باشد و ارتقای کیفیت زندگی شهری را به عنوان یک برنامه راهبردی دنبال کند. نسخه دولتی هر طرحی اما اگر در محدوده کارشناسی دولت، تدوین و تصویب شده باشد دارای اشکالات عدیده ای است که با ابلاغ آن، از سوی صاحب نظران و فعالان بخش خصوصی رونمایی می شود چنانکه در طرح بازآفرینی شهری نیز نسخه پیچیده شده از سوی دولت، نه تنها امیدواری تازه ای را برای ایجاد تحرک وتحول تازه ای رقم نزده که پیش بینی می شود روی کاغذ باقی بماند و به نتیجه مطلوبی هم در عمل دست نیابد. در این شرایط و برای تبیین آنچه در این طرح آمده و مسیری که باید در قالب آن پیموده شود با مهندس نیما ابراهیمی رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان کرمان به نمایندگی از بخش خصوصی فعال در این عرصه، گفت و گو کرده ایم:
قبل از پرداختن به طرح بازآفرینی،مایلم ارزیابی تان از عملکرد دولت های مختلف در بخش مسکن را بدانم.
ببینید دولت های ما به لحاظ ساختاری که در زمینه درآمد و تامین بودجه دارند به هرحال یک سری تکلیف های‌قانونی دارند مثلا برای تامین مسکن دهک های‌مختلف. نکته اما اینجاست که فارغ از عملکرد دولت ها در ایران در زمینه مسکن،ما با تجارب جهانی در کشورهای توسعه یافته و درحال توسعه مواجهیم که بر خلاف  خیلی از مسائل، دانش و تکنولوژی محرمانه ای ندارد که قرار باشد ما از نو کندوکاو و آزمایش کنیم یا مساله نوظهوری نیست که با سعی و خطا به آن دست پیدا کنیم.به همین دلیل خیلی راحت می‌توانیم تجربیات کشورهای مختلف را استفاده کنیم و اصطلاحا مساله روباز است و شاید با جستجوهایی ساده در اینترنت هم بتوان دریافت که کشورهای دیگر چه راهی را درخصوص مسکن رفته اند و یا در حال پیمودن آن هستند.بنابراین با وجود این تجارب در دسترس اگر بیاییم و چشممان را بر آنها ببندیم یا صورت‌مساله را پاک کنیم و تغییر دهیم قطعا راه به جایی نمی‌بریم.
توضیح بیشتری در مورد تجارب جهانی در حوزه مسکن بفرمایید
ببینید به طور کلی در اغلب نقاط دنیا، صرف نظر از روش ها و استانداردهای ساخت، اگر شما در هر کدام از این کشورها هر شغلی داشته باشید می‌توانید صاحب مسکن شوید.حتی صاحبان پایین ترین مشاغل ‌جامعه هم می توانند اقساط مسکن خود را بپردازند و به این شیوه صاحب خانه شوند.علاوه بر این در سیاست هایشان طوری دیده شده که با پرداخت اقساط مسکن بخشی از مالیات افراد هم کم می‌شود و در یک محاسبه ساده به نفع افراد است که مسکن بخرند. ضمن این که دولت تکالیفی هم برای انبوه سازان تعیین می‌کند که در عمل، قابلیت اجرا دارد.بازار اجاره هم از پایه کنترل و نظارت می شود. بانک‌ها هم یک شریک خوب این داستان هستند و به خوبی نقش شان را ایفا می‌کنند با بهره ها و بازپرداخت های‌مشخص؛درحالی که در کشور ما  نرخ بهره بانکی ماجرایی کاملا متفاوت دارد و بانک ها علیرغم دولتی بودن بیشتر آنها از دستورات دولت تبعیت نمی کنند چه برسد به بانک های خصوصی.در مجموع با پارادوکس هایی در رفتار دولت و بانک ها در قبال بخش مسکن مواجهیم که مشابه خارجی ندارد.
و اما طرح «بازآفرینی شهری».به نظر می آید بخش خصوصی رضایت چندانی از این نسخه دولت برای بخش مسکن و صنعت ساختمان ندارد و از آن استقبال نکرده.چه ارزیابی از دلایل این مساله و مجموعا چه برداشتی از آنچه در قالب این طرح آمده،دارید؟
درست است که شرایط فعلی متاثر از رکود و تحریم است و شرایط مناسبی نیست اما اگر درهمین شرایط بد هم صادقانه بنشینیم دور یک میز و صورت مساله ای که وجود دارد را شفاف مطرح کنیم بهتر می توانیم در مسیر حل آن قدم برداریم ولو با قدم های‌کوتاه.در همین طرح بازآفرینی،منابع مالی ، دوره بازپرداخت و بهره بانکی آن،واقع بینانه و در تناسب با شرایطی که در بخش مسکن حکمفرماست تعیین نشده است.در جلسه اخیر ستاد بازآفرینی شهری استان که با حضور معاون وزیر و بالاترین مقام دولتی این بخش هم  برگزار شد، وقتی متولی کار می‌آید و می‌گوید که یک واحد 80متری160 میلیون درمی آید و110 میلیون آن را من وام می‌دهم و شما هم 50 میلیونش را بگذارید، حرفی برای گفتن باقی نمی ماند و از نظر ما صورت مساله را پاک کرده ایم. یعنی وقتی واحدی را که 300 تا 400 میلیون تومان- بسته به منطقه شهری-قیمت تمام شده آن است را در اختلافی فاحش، بگویید 160 میلیون تومان،بخش خصوصی دیگر حرفی برای گفتن ندارد.
و این تصور هم در دولت وجود دارد که با این سطح از واقع بینی می توانند به خروجی طرح بازآفرینی، دل ببندند؟
 بله.در این شرایط ما می‌توانیم از طرف انبوه سازان بگوییم آن 50 میلیون تومان مد نظر دولت را ما به دولت یارانه می‌دهیم و دولت بیاید و بسازد اگر با 160 میلیون تومان می توان چنین واحدی ساخت . یعنی وقتی در بالاترین جلسه ای که برای رسیدگی به این موضوع تشکیل می‌شود شما بیایید در ساخت و ساز مسکن، قیمت زمین،بهای پروانه، قیمت مشاعات و قیمت خدمات فنی مهندسی را پاک کنید و آنها را نادیده بگیرید،بخش خصوصی و انبوه ساز چکار می تواند بکند و چه بگوید جز اینکه دست خود را بالا بگیرد و بگوید شما بسازید تا ما ببینیم که چطور می‌سازید؛همان حرفی که درخصوص سه جانبه‌ها،در خصوص شهرهای جدید و در مورد طرح های‌استیجاری نیز گفتیم.
به نظر می آمد دولت می خواهد از مشارکت بخش خصوصی در فضای متفاوتی نسبت به طرح ها و دوره های گذشته بهره بگیرد اما آنچه در مورد فضای همفکری و همراهی دولت و بخش خصوصی در طرح بازآفرینی،مطرح می کنید ناامیدکننده هست.
درست است.همیشه بخش خصوصی امیدوار و خوشحال از اینکه این دفعه دیگر دارد به بازی گرفته می‌شود و نظرش را می‌ پرسند و خواهان مشارکت آن هستند اما در نهایت و پس از جلسات مختلف می خواهند که این همنشینی منجر به یک قرارداد شود که بخش خصوصی در آن فقط نظاره گر باشد.در چنین شرایطی آنهایی که متخصص این کار هستند و اقتصاد مهندسی می‌دانند قطعا وارد نمی‌شوند.آنهایی هم که به هر دلیل وارد می‌شوند یا جهل به قانون دارند و یا دقت نمی‌کنند و یا در شرایط اقتصادی فعلی ناگزیرند مثل پیمانکارانی که به خاطر بیکاری نیروهایشان و بلا استفاده بودن ماشین آلاتشان می‌گویند برویم یک قراردادی ببندیم و بعد ببینیم چه می شود و چقدر جای چانه زنی پیدا می کنیم؛حالا اگر کار پیمانکار در آینده به راهروهای دادگستری نکشد و سرمایه ای ملی روی زمین نماند.
معتقدم اگر هر کدام از دولت‌ها می‌آمدند و صادقانه می‌گفتند که طرح های قبلی این اشکالات را داشته و این بخش آن ناتمام مانده و بخش خصوصی باید در این زمینه مشارکت کند تا زمینه اجرای طرح جدید و بدون ایرادی یا با ایراد کمتر فراهم شود قطعا بخش خصوصی و فعالان بخش مسکن همراهی خود را دریغ نمی کردند.همین الان پیشنهاد ما به دولت این است که بیاید و سرمایه ملی که به صورت پروژه های‌نیمه تمام در مسکن مهر بر زمین مانده را تعیین تکلیف کند و با تخصیص منابع به سرانجام برساند.نگاه ما، نگاه تخصصی و کارشناسی است و نقدمان به وعده ها و شعارهای مرتبط با بخش مسکن و ساختمان است که پس از هر انتخابات به فراموشی سپرده می شوند.همه ما قبول داریم که مسکن مهر نقاط ضعفی داشت اما کدام فکر جدیدتر و نسخه بهتر جایگزین آن شد؟
و مسکن مهرهمچنان مساله حل نشده ای است
بله،به هر حال هر پروژه ناتمامی با همه اشتباهاتی که ممکن است در جریان اجرای آن صورت پذیرفته باشد،بخشی از سرمایه ملی است که نباید بر زمین بماند و مخروبه ‌شود. برای آن هم باید فکری می کردیم. این تکلیفی است که بر دوش دولت است.طرحی بوده که به تایید رییس جمهور و وزرای وقت رسیده بوده و با زندگی بخشی از هموطنان گره خورده است.هنوز هزاران نفر به خاطر نقایص آن طرح و ناتمام ماندن آن درگیر دادگاه و مشکل هستند.در پروژه هایی از این طرح، فاز یک را با 15 میلیون تومان تحویل داده اند ولی فاز دوم پول ها گم شده و با وجود تسویه اعضا بر زمین مانده و در حال تخریب است.مشکل بزرگ این طرح، سازنده های فاقد صلاحیت بودند در حالی که الان شما اگر بخواهید یک شرکت مهندسی بزنید و گرید بگیرید هزار و یک سابقه لازم دارید. اگر بخواهید کوچک ترین شغل سازمانی ای بگیرید هزار و یک گزینش دارید. در قالب این طرح،مجموعه‌هایی تشکیل شد که دهها میلیارد پول مردم را جمع کردند اما هیات مدیره شان هیچ صلاحیتی نداشت و بر آنها نظارتی نشد.همین یک تجربه اما کافی است و باید ساختاری تعریف کنیم که در طرح های جدید به اعتماد عمومی آسیب نزنیم.
از آنجا که سرنوشت مسکن مهر به عنوان یک تجربه پیش روی ماست،چه پیشنهادی برای بستن این پرونده دارید و چه برداشت هایی از آن می توان برای پیشبرد «طرح بازآفرینی» داشت؟
حقیقت این است که بخش عمده واحدهایی که از طرح مسکن مهر به جای مانده درگیر مشکلات حقوقی اند که باید روال خاص خود را طی کند.قاعدتا با تورمی هم که اتفاق افتاده هر واحد نیمه تمام در مقایسه با زمان اجرا به رشد قیمتی مناسبی که فراتر از پرداخت های مالک است رسیده و در این وضعیت مالک می تواند در صورت تمایل در تکمیل واحدها مشارکت کند و در صورت عدم برخورداری از توان کافی با دریافت درصدی سود، کنار رود تا متقاضیانی با تمکن مالی بهتر جایگزین شوند تا بالاخره این پرونده،بسته شود.
در مورد طرح بازآفرینی و مجموعه طرح هایی که در حوزه مسکن از سوی دولت فعلی مطرح و رسانه ای شده تصور این بود که تامل دولت و خودداری از شتابزدگی در این زمینه برای ارایه طرح هایی کارشناسی و با تعقل،پختگی و درایت بیشتر است اما دو سال گذشت تا از «واژه» مسکن اجتماعی رونمایی شد ولی هیچ چیز پشت آن نبود.دو سال دیگر گذشت و واژه ها و عناوینی ذکر شد که از کاغذ فراتر نرفتند تا رسیدیم به«بازآفرینی شهری».معتقدم پشت این طرح هم کار کارشناسی نیست و برداشتی است از تکلیف دولت در برنامه ششم تا زمان باقی مانده از عمر دولت هم با بازی کردن با این عنوان سپری شود.
از دیدگاه جنابعالی ناپختگی این طرح در کجاست؟
این چیزی نیست که در بخشی از وزارت راه و شهرسازی به اسم بازآفرینی شهری بررسی کارشناسی شده و الان رونمایی شده باشد.این طرح در کلیت آن، تکلیفی است که در برنامه پنج ساله دیده شده است.بیش از این و در زمان باقی مانده از دولت، فراتر از دست و پا کردن ساختاری برای آن و برگزاری مجموعه ای از جلسات و دعوت از بخش خصوصی به صورت نمایشی نخواهد رفت.همین انجمن انبوه سازان کرمان به عنوان یکی از ارکان بخش خصوصی استان در دهها جلسه مرتبط با این طرح به قصد همراهی با آن حضور داشته اما اکنون با ساختاری که مشاهده می کنیم تردید داریم که واقعا اراده ای برای تحقق اهداف این طرح وجود داشته باشد.
 یعنی وقتی شما دارید طرحی را رونمایی می‌کنید که در قالب آن 10 درصد از قیمت مسکن را بر اساس تکلیف برنامه پنج ساله، تسهیلات ارزان قیمت می‌دهید آنهم در این شرایط تورمی،چگونه می توانید به نتیجه بخش بودن آن امیدوار باشید. وقتی که باید مشوق‌هایی ایجاد کنید اما هیچ مشوقی وجود ندارد،چه جای امیدواری است؟.مشوق هم که به حرف و کلام نمی‌شود.
یعنی دولت بیش از تکلیف خود،روی انتظارش از بخش خصوصی،برنامه ریزی کرده است ؟
بله. در جلسه ستاد بازآفرینی به شهردار می گویند که شما از خیر عوارض تان بگذرید. به خصوص در شهری مانند کرمان که بافت فرسوده و قدیمی اش چالش های خاص مهندسی دارد و تملک این اراضی داستانی دارد برای خودش. بسیاری از این املاک مجهول المالک هستند. برای بخش های قابل توجهی پروانه نمی‌شود گرفت، در بخش دیگری از آنها عملیات اجرایی نمی‌شود انجام داد. یعنی شما نمی توانید حتی یک مهندس ناظر را متقاعد کنید بیاید و ناظر ساختمانتان در بخش هایی از این بافت فرسوده شود که چهارطرفش خانه کلنگی و خشت و گلی است. این خودش یک چالش بزرگ است؛چه برسد به اینکه بیایید به سازنده بگویید به من تخفیف هم بده. چه برسد از نظام مهندسی توقع داشته باشید برای این مساله مشوق ایجاد کند، یعنی کار کردن در این مناطق به مراتب سخت تر از کار کردن در نقاط جدید شهر کرمان مانند الغدیر و... هست.
با این حساب، توافق و قرارداد دولت و بخش خصوصی در طرح بازآفرینی چه شرایطی دارد؟
با همه آنچه گفته شد حالا قراردادی را روی میز می گذارند که کاملا یکطرفه هست و هر مرجعی که آن را خوانده،ایرادهای متعددی به آن وارد دانسته.به عبارتی ماهیت طرفین در این قرارداد فراموش شده است. یعنی در قراردادی که یک طرفش دولت هست به اسم شرکت و یک طرف آن سرمایه گذار ، سازنده و انبوه ساز به عنوان شریک و ماهیت شراکت دارد اما مشابه قرارداد کارفرما-پیمانکار، شما باید تضمین دهید که در زمینی که متعلق به شما نیست بروی سرمایه ات را هزینه کنی اما درنهایت درصد این شراکت نسبتی 15 به 85 دارد. یعنی 85 درصد پروژه را سازنده بخش خصوصی باید سرمایه گذاری کند آنهم روی زمینی که به نام سازنده نیست و هیچ پیش بینی هم برای انتقال مالکیت این سند در آینده هم دیده نشده است.
چگونه امکان دارد؟
باید از دولت پرسید.دقیقا هیچ پیش بینی ای برای انتقال مالکیت ملکی که شما دارید پولتان را در آن خرج می‌کنید مثلا در پروژه ای که 10 میلیارد تومان می‌ارزد و دو میلیارد آن با دولت وهشت میلیاردش با شماست، شما هیچ حق قانونی ندارید،هیچ سهمی در این مالکیت ندارید، عملا برای مراجعه به هر کدام از دوایر دولتی حتی یک وکالت اداری هم ندارید و فقط معرفینامه برای شما صادر می‌شود!. برای شریکی که تا 85 درصد سهم دارد،معرفینامه صادر می‌شود!. 15 درصد واحدها را هم به عنوان ضمانت و ذخیره باید نگه دارید که مشکلی در آینده پیش نیاید.ضمانت های دیگر هم به جای خود.نماینده دولت می گوید دستگاه نظارت هم من تعیین می کنم و شما هیچ حقی ندارید.همه مسوولیت ها با سازنده هست و من دولت هیچ تعهدی ندارم.
مردم و صاحبنظران بگویند این چطور شراکتی است؟! شما اگر الان بخواهید بروید با یک شریک خصوصی در این شهر شراکت کنید خیلی راحت تر هستید.اگر زمین را هم به قیمت کارشناسی روز قیمت کنید و هیچ ملاحظه ای هم نکند،شراکتی منطقی تر است.لااقل به اندازه سهم تان متعهدید و وظیفه دارید.قرارداد دولت را اما شما جلوی هر متخصصی بگذارید و بخواهید نظر بدهد در یک نگاه کلی هم از آن خواهد گذشت چه برسد به مطالعه و دقت در بند بند آن.بخش خصوصی و انبوه سازان البته پیشنهادهای اصلاحی خود در مورد طرح بازآفرینی را داده اما اراده ای برای اینکه اتفاق خاصی رقم بخورد را شاهد نبوده است.

همانطور که اشاره شد تجربه مسکن مهر در واگذاری کار به سازندگان فاقد صلاحیت می تواند چراغ راهی باشد برای هر طرح جدیدی در بخش مسکن و تاکیدی بر اهمیت استفاده از مجری ذیصلاح.آیا با شرایطی که از طرح بازآفرینی گفتید هیچ سازنده و مجری ذیصلاحی ممکن است در شرایطی که در طرح بازآفرینی ذکر شده، پای کار بیاید؟
عرضم همین بود.بعید می دانم چنین اتفاقی رقم بخورد؛هرچقدر هم شما بخواهید به این قضیه خیرخواهانه نگاه کنید.ببینید مهندس عالم زاده شهردار کرمان در جلسه ستاد بازآفرینی در مقابل خواسته آقای دکتر پژمان معاون وزیر که گفتند شما از عوارض تان را صرفنظر کنید جواب جالبی دادند که من می‌خواهم به همان استناد کنم.
آقای عالم زاده پاسخ دادند:« دولت که درواقع بانی این کار است و مکلف است که این تسهیلات را ارائه کند و مشوق هم بدهد،اگر یک وام در اختیار سازنده قرار داده که هم دوره بازپرداخت و هم نرخ بهره آن ایراد دارد و اصلا عملیاتی نیست همین را هم از سودش نگذشته و نگفته آن را با بهره صفر درصد به شما می‌دهم.یعنی شما به جای مشارکت در ارایه تسهیلات ارزان و نه بلاعوض،تسهیلاتی با این شرایط در نظر گرفته اید و از سود آن نگذشته اید چطور انتظار دارید یک سازمان مثل شهرداری یا یک سازنده بخش خصوصی بیاید مجانی کار کند و از منافعش بگذرد؟».
مهندس عالم زاده درست می گوید.در بهترین شرایط،شهرداری کرمان با این گستردگی شهر و حجم نیروی انسانی و دهها مساله دیگر که پیش روی آن قرار دارد و در هزینه های خود مانده است چگونه می توان چنین انتظاری را از آن مطرح کرد.
 در یک شراکت خوب که دو طرف واقعا پای کار باشند و مسوولیت خود را بپذیرند و شرایط اقتصادی مطلوبی هم در جامعه حاکم باشد نهایتا شاید بتوان این انتظار را مطرح کرد که یک طرف از سود خود در یک طرح یا پروژه بگذرد و در پروژه های بعدی جبران کند که هیچ کدام از این شرایط در مورد توافق دولت و بخش خصوصی در طرح بازآفرینی، حاکم نیست.الان دیگر نه ما آن رونق گذشته را داریم که شرکت های ‌ما چهارجای دیگر پروژه داشته باشند و نه اصلا بودجه عمرانی ای وجود دارد. تقاضای دولت هم این نیست که بیا و بدون سود کار کن.تقاضا این است که بیا بلاعوض کار کن.خب این هم که هیچ وقت محقق نمی‌شود.
در سطح کلان چقدر امیدواری به نتایج اجرای طرح بازآفرینی وجود دارد؟
شما وقتی که راجع به مسکن در سطح کلان دارید صحبت می‌کنید و می گویید400 هزار واحد می‌خواهم بسازم باید برنامه ای دقیق و حساب شده داشته باشید که این عدد را محقق کند.با مثلا متقاعد کردن 50 نفر در کرمان که چنین اعداد بزرگی در نهایت محقق نمی شود.این آمار با خودمالکی و چند متقاضی که می‌خواهد روی سقف خانه اش یک طبقه دیگر بسازد،تحقق پیدا نمی کند.وقتی هم که پروژه های ‌چندصد واحدی یا چندهزار واحدی تعریف می کنیم باید برنامه ای در تراز آن داشته باشیم. به ضرس قاطع می‌گویم که از پیش نویس‌ها و قراردادهای طرح بازآفرینی و مشارکت های‌راه و شهرسازی استقبالی نخواهد شد و اگر استقبال محدودی هم صورت بگیرد بعید نیست به مشکلات حقوقی دچار شود.تاکید می کنم تک تک بندهای این قرارداد، مغایر با روح شراکت است. یعنی دولت هیچ حقی برای شریک خود متصور نیست؛آن هم شریکی که 80 تا 90 درصد کار با اوست. شما یک جای دنیا را پیدا کنید که تسهیلاتی را که به سازنده می دهند، بگویند روز آخر قبل از تشریفات قانونی باید این را پس بدهید؟. چه اتفاقی قرار است برای سازنده در روز آخر بیفتد وقتی که تکلیف پیش فروش مشخص نیست و معمولا در پایان دوره سازنده با کمبود نقدینگی مواجه است و اگر نتواند به تعهدات بانکی اش عمل کند هم همه ما می دانیم چه سرنوشتی در انتظار اوست.بنابراین باید صادقانه صورت مساله را بگذارند روی میز. ممکن است اصلا به این نتیجه برسیم که هیچ کار جدیدی با این نرخ‌ها نمی‌شود کرد و بیاییم پروژه ناتمامی را تمام کنیم و حرف از 400 هزار واحد نزنیم یا بیاییم حرف از اعداد کوچکتری مثل هزار واحد بزنیم.حرف از عددی بزنیم که محقق شود و بخش خصوصی هم بیاید پای کار و تمام ظرفیت ها هم افزا شود وگرنه با شعار و دستور،طرح و فعالیت اقتصادی محقق نمی‌شود.
پیشنهاد چیست؟
ببینید همان تکلیفی که در برنامه پنج ساله آمده و سرفصل هایش به درستی مشخص شده. یعنی باید برای اجرای طرحی در این سطح،مشوق‌هایی وجود داشته باشد.شما وقتی صحبت از رفع مشکل‌سکونت گاه های‌ غیررسمی می‌کنید یا حرف از نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده و ‌ناکارآمد شهری می زنید یعنی اینکه شما باید روی طرحی در مقیاس بالا فکر کنید نه اینکه به سراغ تک تک مالکان در این مناطق بروید برای بازسازی و نوسازی.اینجا حرف از انبوه سازی است.یعنی ابتدای کار باید بیایند یک سازوکار عملی برای موضوع حقوقی و اسنادی بافت‌ها ببینند و برای تجمیع و ساماندهی اینها که خودش معضل بسیار بزرگی است و نیاز به عزم ملی دارد. دوم اینکه باید واقع بینانه درصد تسهیلات اختصاص یافته را نسبت به بهای تمام شده مسکن به مراتب بیشتر از اعداد و ارقام فعلی افزایش دهند.ضمن اینکه به دلیل تفاوت شرایط، باید شهرهایی مثل کرمان مورد توجه خاص قرار گیرند و نسخه ای که برای آنها پیچیده می شود از نسخه تهران متفاوت باشد.ممکن است بعضی از استانها وضعیت شان به تهران نزدیک تر باشد اما کرمان به رغم کلانشهر بودن در واقع شهرستانی است که با تهران قابل قیاس نیست.در کرمان هر کسی هم که تخصصی در خریدوفروش مسکن نداشته باشد کاملا می داند ضعیف ترین بخش شهر کجاست و زمین در بافت فرسوده آن متری چند است. در برخوردارترین بخش شهر متری چند است و نسبت اینها چقدر فرق می‌کند؟ یعنی ما اگر بخواهیم هزار متر زمین برای یک پروژه ساخت و ساز تهیه کنیم اختلاف قیمت اینها چقدر است؟ این رقم را با توجه به وضعیت فعلی و تورم افزایش نرخ مصالح و خدمات درنظر بگیرید در تناسب با هزینه ای که می خواهید روی زمین انجام می‌دهید،نسبت آن در شهر کرمان نسبت چندان متفاوت و فاصله داری نیست که یک سازنده از عهده آن برنیاید. یعنی یک موقع هست که شما دارید راجع به تهران صحبت می‌کنید و هزار متر زمین در مناطق 1 و 2 شهرداری تهران با هزار متر در جنوب تهران تفاوت معنادارای در حد تعریف یک پروژه 70 میلیارد تومانی دارد، خب این در توان هر سازنده ای نیست و خیلی‌ها کنار می‌روند.در کرمان اما این طور نیست. برای هر کدام از همین اعضای انجمن انبوه سازان اگر بخواهند پروژه ای در کرمان تعریف کنند به سادگی ممکن نیست بتوانی او را قانع کنی که مثلا به جای اجرای آن در هزار و یک شب بیاید در بافت فرسوده اجرایش کند. به جای اینکه در بافت فرسوده و قدیم بسازد می‌رود یک سوم زیربنای آن را در هزار و یک شب می‌سازد ولی درصد سود، بازگشت سرمایه و طول دوره ساخت و فروش پروژه اش به مراتب کمتر و سودآورتر است با دردسر و مشکلات کمتر. زمین آن هم معضلات و چالش های ‌ابعاد و تعیین تکلیف عرض و معبر را ندارد و تکلیفش معلوم است.
و تاکید مجدد اینکه در مورد مبلغ تسهیلات در طرح بازآفرینی هم باید بازنگری شود. شرایط و نحوه بازپرداخت آن هم به زعم ما اشکال دارد و مجموعه شرایط آن در پارادوکسی کامل با اعداد و ارقام تورمی این روزها قرار دارد.ضمن اینکه حساب توان دهک های پایین جامعه برای بازپرداخت اقساط تسهیلات با دوره بازپرداخت در نظر گرفته شده را هم باید کرد که از توان بخش عمده آنها خارج است.
اخبار مرتبط
نظرات شما